Ostatnio kilka razy natknęłam się na notatki prasowe informujące o orzeczeniach sądów w sprawie korzystania z elewacji nieruchomości przez członków wspólnoty lub najemców lokali. Jak widać, temat wzbudza kontrowersje, skoro w krótkim czasie w różnych miejscach zaskarżono kilka uchwał w tych sprawach. Moi klienci też często pytają jak korzystać z elewacji, np. czy i na jakich zasadach mogą umieścić tablicę informacyjną czy szyld reklamowy, albo klimatyzator. I o tym dzisiaj kilka słów. Przede wszystkim musisz sobie uświadomić, że elewacja to część nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że do zarządzania nią, czyli do podejmowania wszelkich decyzji w sprawie korzystania z elewacji stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (w dużej wspólnocie) lub przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (w małej wspólnocie). Przypomnę Ci jednak, że zarówno w małej, jak i w dużej wspólnocie zasady zarządu nieruchomością wspólną można określić odmiennie, niż wynika to z przepisów. Wówczas ustalone przez członków wspólnoty szczególne zasady zarządu będą mieć zastosowanie także do elewacji. W sprawach badanych przez sądy pojawiała się wątpliwość czy decyzję w sprawie sposobu korzystania z elewacji może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty, czy też konieczna jest tutaj uchwała wspólnoty. Inaczej mówiąc – czy zgoda na umieszczenie np. reklamy przekracza zakres zwykłego zarządu, czy też nie. Aby odpowiedzieć na takie pytanie, należy zastanowić się nad funkcją elewacji, a ściślej, czy normalnym jej przeznaczeniem jest funkcja reklamowa. Elewacja to zewnętrzna ściana budynku wraz ze wszystkimi występującymi na niej elementami architektonicznymi i dekoracyjnymi (tak m. in. w Słowniku Współczesnego Języka Polskiego, Wilga, Warszawa 1996, str. 235). Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Brak jest wśród nich funkcji reklamowej. Sądy zgodnie uznają, że funkcja reklamowa nie jest normalnym sposobem korzystania z elewacji. W rezultacie należy dojść do wniosku, że umieszczenie na elewacji reklamy stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości, a taka decyzja każdorazowo wymaga uchwały wspólnoty, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Do podobnych konkluzji należy dojść w przypadku małej wspólnoty – skoro w dużej wspólnocie umieszczenie na elewacji budynku tablic reklamowych wymaga uchwały wspólnoty, bo jest czynnością „niezwykłą”, to w małej wspólnocie wszyscy jej członkowie będą musieli wyrazić zgodę na taką tablicę (na temat czynności „zwykłych” i „niezwykłych” więcej przeczytasz tutaj). Druga istotna kwestia, to czy za korzystanie z elewacji należy płacić. Moim zdaniem zasadą powinna być odpłatność, chociaż – jak zwykle – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Wyobraź sobie, że członkami wspólnoty są wyłącznie lekarze (lub adwokaci), którzy w lokalach prowadzą swoje specjalistyczne praktyki (lub kancelarie). Każdy z nich na elewacji umieszcza tablicę informacyjną. Jeśli te tablice są takich samych rozmiarów, nie ma przeszkód by członkowie wspólnoty nie ponosili dodatkowych opłat z tego tytułu, bo korzystają z elewacji na identycznych zasadach. Gdyby jednak taki gabinet czy kancelaria były prowadzone tylko przez jednego lub kilku członków wspólnoty, a pozostałe lokale miałby charakter wyłącznie mieszkalny, wówczas uzasadnione byłoby obciążenie lekarzy czy adwokatów kosztami w związku z korzystaniem z elewacji. Podobnie postąpiłabym w przypadku wynajęcia lokalu podmiotowi zewnętrznemu. Jak ustalić zasady odpłatności? Należy je zawrzeć w uchwale wspólnoty w sprawie zasad korzystania z elewacji. Taka uchwała powinna upoważniać zarząd do zawierania umów w tej sprawie. Nadto należy w niej dość szczegółowo określić zasady korzystania z elewacji zarówno przez członków wspólnoty, jak i podmioty zewnętrzne. Jednym z istotnych elementów będą właśnie opłaty za najem powierzchni elewacji. Braki w tym zakresie mogą – w razie zaskarżenia uchwały – doprowadzić do jej uchylenia. Zwróć uwagę, że wpływy z tytułu korzystania z elewacji stanowią przychód wspólnoty. Jeśli więc uchwała w tej sprawie zostanie prawidłowo podjęta, będzie ona przynosić korzyści wszystkim członkom wspólnoty.

Wraz z prawem własności lokalu właścicielowi przysługuje również związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Jako współwłaściciel ma on uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Czy na jego podstawie członek wspólnoty mieszkaniowej ma również prawo do swobodnego montowania klimatyzatorów na elewacji budynku, umieszczania na elewacji budynku lub drzwiach wejściowych reklam, tablic, banerów, itp.? A jeśli nie to, kto powinien wyrazić zgodę na takie działania właściciela lokalu? Na powyższe pytania znajdziemy odpowiedź w dotychczasowym orzecznictwie sądów powszechnych ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 stycznia 2018 r., I ACa 728/17, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., I ACa 1113/14). W jednej z wyżej przywołanych spraw (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16) właściciel lokalu wywiesił na elewacji budynku oraz drzwiach wejściowych do niego tablicę informującą o prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po pewnym czasie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez niego reklamy bez jej zgody. Właściciel tego lokalu złożył pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie wspomnianej uchwały. Sąd I instancji uznał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać opłaty za wykorzystanie przez jednego z jej członków elewacji budynku lub drzwi wejściowych do niego. Zdaniem Sądu takie korzystanie z części wspólnej nieruchomości wykracza bowiem za zakres korzystania, który przysługuje powodowi ze względu na posiadanie statusu członka wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie stwierdził niedopuszczalność nakładania opłat z mocą wsteczną, jak miało to miejsce w tej sprawie, ze względu na zasadę lex retro non agit (prawo nie działa wstecz) i z tego względu w zakresie żądania uchylenia tej uchwały uwzględnił powództwo. Od wyroku apelację wniosła wspólnota mieszkaniowa. Sąd Apelacyjny uznał apelację za zasadną i zmienił wyrok oddalając powództwo w całości. Sąd podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, co do braku nieograniczonego prawa korzystania z części wspólnych nieruchomości przez pozwanego jedynie na podstawie bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wskazał, że do prawa korzystania z nieruchomości odnosi się art. 12 ustawy o własności lokali („Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”) oraz art. 140 kodeksu cywilnego („W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (…)”. Sąd podkreślił, że w przypadku współwłasności prawo do korzystania zostaje ograniczone i oznacza możliwość współkorzystania, tj. uprawnienie do korzystania wraz z pozostałymi współwłaścicielami (a nie tak jak w przypadku własności indywidualnej wyłączne uprawnienie do korzystania). Po drugie w przypadku współwłasności uprawniony nie może korzystać z nieruchomości (jej części) wyłącznie dla zaspokajania swoich potrzeb, bowiem korzystanie to jest ograniczone do korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem. Elementy takie jak elewacja budynku, czy drzwi wejściowe stanowią element współwłasności właścicieli lokali i nie są one jednocześnie niezbędne do korzystania przez członków wspólnoty ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Powieszenie tablicy, reklamy, czy zagospodarowanie tego elementu przez jednego ze współwłaścicieli wyłącza możliwość korzystania przez pozostałych współuprawnionych. W rezultacie jeden członek wspólnoty mieszkaniowej korzysta w szerszym zakresie z elementu wspólnego, a pozostali współwłaściciele przynajmniej czasowo nie mają możliwości korzystania z niego w ogóle. Zdaniem Sądu takie działania powodują zmianę przeznaczenia tej części wspólnej nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 zmiana przeznaczenia części nieruchomość wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Co to oznacza w praktyce? Do dokonania takich czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. A zatem zgodę na zagospodarowanie części wspólnych nieruchomości przez jednego z członków wspólnoty muszą wyrazić w uchwale pozostali członkowie. Natomiast ustalanie opłat, za możliwość takiego korzystania, nie jest sprzeczne z prawem ani z zasadami współżycia społecznego. Ponadto w omawianym wyroku Sąd uznał za błędne stanowisko Sądu I instancji o braku możliwości ustalania opłat z mocą wsteczną. W ten sposób bowiem „Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty”.

Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Do części wspólnych zaliczyć można fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Kwestie sporne we wspólnotach mieszkaniowych Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. Problem zawłaszczania nieruchomości O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu cywilnego. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Części wspólne, a jakość mieszkania Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego M. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas. Otoczenie nieruchomości istotną kwestią Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. Obejrzyj galerię zdjęć Wnętrza projektów domów

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z r. sygn. akt I ACa 31/12 To wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 mających zgodnie z art. 12 ust. 1 prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide wyrok Sądu Najwyższego z III CSK 325/09, publ. Lex nr 602266, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z VI ACa 76/10, publ. Lex nr 785514). Powyższe rozważania prowadzą zatem do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej przy ul. (…), obejmującej pomieszczenia wykorzystywane przez właścicieli lokali na piwnice, może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Wypada zauważyć, że zmiana zaskarżoną uchwałą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej ogranicza się jedynie do pomieszczeń, z których korzysta powódka. Uchwała nie obejmuje zaś żadnych innych pomieszczeń z części nieruchomości wspólnej wykorzystywanych przez pozostałych właścicieli na piwnice. Konsekwencją podjęcia uchwały nr 35/2009 jest zatem odebranie pomieszczeń piwnicznych wyłącznie jednej osobie tj. powódce a tym samym zmiana istniejącego dotąd stanu podziału quoad usum tylko w stosunku do powódki – i z tego też względu zaskarżona uchwała w świetle zasad współżycia społecznego, narusza uzasadniony interes powódki. Pozwana Wspólnota, jak już zostało wskazane, może w drodze uchwały dokonać zmiany sposobu korzystania z pomieszczeń objętych podziałem quoad usum. Dokonana zmiana winna jednakże pozostawać w zgodzie z zasadami współżycia społecznego, czyli regulować kwestie korzystania z pomieszczeń wspólnych, bez pokrzywdzenia części członków pozwanej Wspólnoty. Jak słusznie zauważa sąd pierwszej instancji, uchwała nr 35/2009 o zmianie przeznaczenia pralni oraz dwóch pomieszczeń zajmowanych przez powódkę nie została poprzedzona jakąkolwiek analizą możliwości dostosowania tych pomieszczeń do użytkowania na cele określone w zaskarżonej uchwale tj. na zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej i prace jej zarządu oraz na wózkownię. Tymczasem pomieszczenia pralni łącznie z sąsiadującym mają niewielką powierzchnię, mogą okazać się zbyt małe na zebrania Wspólnoty. Jednocześnie pozostają wolne inne pomieszczenia, w tym znacznie większe o pow. około 80 m2 (była kotłownia), pomieszczenie wentylatorni, drugiej pralni. Pozwana nie przeprowadziła inwentaryzacji wszystkich piwnic. Nie zbadała również, jakie byłyby koszty adaptacji pomieszczeń, czy to przedsięwzięcie jest dla Wspólnoty opłacalne, w szczególności porównując je z dotychczas ponoszonymi wydatkami w wysokości około 100 zł na wynajęcie raz w roku sali w szkole na zebranie Wspólnoty. Nadto pozwana nie poczyniła ustaleń, czy aktualnie są osoby zainteresowane używaniem pomieszczenia wózkarni, i czy pomieszczenie przy schodach do piwnicy na klatce III nadaje się do tego celu.

Jeśli na terenie osiedla są prywatne mieszkania i lokale usługowe należące do przedsiębiorców, które razem tworzą wspólnotę, to podatek od nieruchomości za tereny wspólne na osiedlu (takie jak na przykład place zabaw) naliczony zostanie właścicielom mieszkań jak dla osób fizycznych. Z wątpliwością w tej sprawie do redakcji zgłosił się nasz czytelnik. Obawia się on, że na nowym osiedlu będzie musiał płacić za tereny wspólne podatek takiej wysokości jak przedsiębiorca (czyli wyższy). - Deweloper wybudował osiedle w Gdańsku i część terenu inwestycji przeznaczył na cele wszystkich mieszkańców osiedla: plac zabaw, drogi dojazdowe, chodniki, itp. Współwłaścicielami terenu będą wszyscy właściciele mieszkań oraz lokali usługowych (każdy jako osobny współwłaściciel) - opisuje sytuację nasz czytelnik, pan Marek. - Jak w takiej sytuacji wygląda naliczanie podatku od nieruchomości? Czy jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli będzie osobą prawną, np. firmą, która na parterze posiada lokal usługowy, to czy cały podatek - również dla osób fizycznych - naliczony będzie jak dla osób prawnych?Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny w kancelarii Mackiewicz Radcowie PrawniZgodnie z regulacją wynikającą z art. 3 ust. 4 Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że nieruchomość stanowiąca współwłasność nie może podlegać opodatkowaniu jednocześnie z innymi nieruchomościami, będącymi wyłączną własnością podatników. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach z zastrzeżeniem ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To samo odnosi się do współposiadania. Odnosząc się bezpośrednio do zagadnienia dotyczącego sytuacji, gdy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 11 wspomnianej ustawy osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Oznacza to, że osoby fizyczne w takiej sytuacji są zobowiązane do złożenia deklaracji oraz do zapłacenia podatku z mocy prawa, czyli bez doręczonej decyzji, w taki sam sposób jak osoby prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność ile wśród współwłaścicieli jest osób prawnych. Niemniej, należy zwrócić uwagę, że w przepisie tym dodano sformułowanie "z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową". Zgodnie z tym, osoby fizyczne należące do wspólnoty mieszkaniowej, do której należą także osoby prawne, będą opłacać podatek na zasadach obowiązujących osoby fizyczne, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły wyrażonej w art. 6 ust. 3 pkt 11. Podmioty będące członkami wspólnoty mieszkaniowej, będące jednocześnie osobami fizycznymi - na podstawie przepisów art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy stanowiących, że: osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, zobowiązane są złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru (ust. 6), a podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (ust. 7 zdanie pierwsze) - składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach, zaś ten organ wydaje tym podatnikom decyzję ustalającą podatek (wymiarową).

Kupując mieszkanie w bloku trzeba liczyć się z pewnymi ograniczeniami, między innymi dotyczącymi jego powierzchni. Przy odrobinie szczęścia można jednak kupić dwa sąsiadujące ze sobą lokale, a po ich połączeniu uzyskać spory już apartament. Przedtem jednak należy spełnić szereg formalności, ponieważ tak duża ingerencja w nieruchomość wspólną jaką jest blok mieszkalny, nie może odbyć się bez tego, mimo iż mieszkania są naszą własnością. Czyja zgoda wymagana jest do połączenia dwóch mieszkań? Taka inwestycja wymaga przede wszystkim zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ ingerencja może objąć również części wspólne budynku – klatkę schodową, instalację elektryczną czy wodnokanalizacyjną. Zgoda taka musi mieć ponadto szczególną formę, ponieważ wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Wspólnota podejmuje więc uchwałę, w której wyraża zgodę na przebudowę. Może się oczywiście zdarzyć, że decyzja w tym zakresie będzie odmowna. Forma uchwały jest bezwzględnym wymogiem, nieważne przy tym, czy mieszkania znajdują się w zasobach małej spółdzielni (zrzeszającej do siedmiu mieszkań), czy dużej (która zrzesza więcej niż 7 mieszkań). W przypadku małych spółdzielni kwestię podejmowania decyzji w zakresie połączenia dwóch lokali reguluje kodeks cywilny, a dokładniej przepisy dotyczące współwłasności i zarządzania nią. Tutaj wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli pozostałych mieszkań. Jeśli decyzja będzie odmowna, a właściciel łączonych mieszkań posiadać będzie co najmniej połowę udziałów w całej nieruchomości, może zwrócić się do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie tej kwestii. Procedurę w przypadku dużych spółdzielni reguluje natomiast ustawa o własności lokali. Zgodnie z artykułem 22 tego aktu prawnego, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest czynnością prawną, przekraczającą zakres zwykłego zarządu i musi zostać podjęta w postaci uchwały. Przyjmuje się ją większością głosów, którą liczy się na podstawie wielkości udziałów przypadających na każdego członka. Wspólnota może ustalić (albo w swoim statucie albo w postaci uchwały), że każdemu członkowi przysługuje jeden głos, bez względu na wielkość przypadających mu udziałów w nieruchomości wspólnej, co znacznie ułatwia procedurę podejmowania uchwał. W tym wypadku również po uzyskaniu decyzji odmownej właściciel mieszania może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, jeśli ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Każda wspólnota mieszkaniowa posiada ponadto wewnętrzny regulamin, który może narzucać obowiązek spełnienia dodatkowych formalności w przypadku chęci połączenia dwóch mieszkań. Z tym dokumentem również należy się zapoznać. Stopień ingerencji w nieruchomość wspólną może być bowiem różny, np. konieczność wybicia jednej ze ścian nośnych, zamurowanie wejścia i wykucie go w innym miejscu, czy zmiany instalacji. Z tego powodu każda wspólnota ma prawo ustalić własne procedury w tym zakresie, które oczywiście muszą mieścić się w ramach obowiązujących przepisów. Po załatwieniu formalności ze wspólnotą należy zająć się kolejnymi procedurami, a dokładniej uzyskaniem pozwolenia na przebudowę. W tym celu, we właściwym starostwie powiatowym (wydział architektoniczno – budowlany), lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, należy złożyć stosowany wniosek o uzyskanie pozwolenia. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania obydwoma mieszkaniami, a także zgodę wspólnoty. Może się zdarzyć, że w projekcie zostaną ujęte rozwiązania techniczne, które nie są sklasyfikowane w obowiązujących w Polsce przepisach prawnych. W takim wypadku należy dodatkowo dołączyć opinię osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej, wskazanej przez ministra infrastruktury i rozwoju. Po uzyskaniu pozwolenia oraz powiadomieniu inspektora nadzoru budowlanego, można rozpocząć przebudowę, polegającą na połączeniu dwóch sąsiadujących lokali. W piśmie informującym należy zaznaczyć termin rozpoczęcia prac. Jednak to nie koniec formalności. Kiedy przebudowa dobiegnie końca, należy uporządkować kwestie związane ze stanem prawnym lokali, poprzez zlikwidowanie dwóch istniejących dla niech ksiąg wieczystych i założenie jednej, wspólnej księgi. Zanim złożymy w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedni wniosek, należy uzyskać od starosty zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, co stanowić będzie dowód, że dwa do tej pory niezależne mieszkania zostały połączone w jeden lokal. Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumenty – jakie konkretnie, to zależy od starostwa, każde z nich ma nieco odmienne wewnętrzne regulacje w tym zakresie. Po otrzymaniu zaświadczenia trzeba wystąpić do sądu z wnioskiem o założenie księgi wieczystej. Należy zrobić to na urzędowym formularzu, który jest dostępny w sądach i na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Zespół - to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.

Czy sąsiad miał prawo zawłaszczyć część wspólną nieruchomości? Po analizie przedstawionego stanu faktycznego sprawy należy wskazać, iż aby odpowiedzieć na Pana pytanie, muszę odwołać się do regulacji ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Jak podaje przepis art. 3 ww. ustawy: „Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Pojęcie „części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozwinął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97). SN stwierdził, że „współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Współwłasność taką stanowią np. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu, jak pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych itp.”. Mając zatem powyższe na uwadze, należy wskazać, iż nie jest konieczne sądowne określanie zakresu części wspólnych nieruchomości, gdyż są one określone już przez samą ustawę. Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej W celu rozwiązania zaistniałego sporu z sąsiadem – bezprawnie przywłaszczającym sobie części wspólne nieruchomości – konieczne byłoby wystąpienie przez Pana do sądu z wnioskiem o nakazanie umożliwienia korzystania z tych części wspólnych budynku. Zgodnie bowiem z przepisem art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponadto przepis art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi: „Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Uzyskane w drodze ww. wniosku orzeczenie sądu pozwalałoby Panu – w razie jego niewykonywania przez sąsiada – wystąpić na drogę egzekucji komorniczej oraz żądać ukarania sąsiada grzywną z tytułu niestosowania się do decyzji sądu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Wśród członków wspólnot czy też spółdzielni mieszkaniowych, często występuje problem zawłaszczenia przez właścicieli lokali części wspólnej. Nie zawsze tego rodzaju działania wywołują konflikt wśród mieszkańców, jednak gdy zaczynają naruszać nie tylko zasady dobrego wychowania ale i przepisy związane z użytkowaniem części wspólnej, pojawia się poważny problem. Zgodnie z Ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z tym ujęciem, wszystko co nie jest ujęte w aktach lokalu jako odrębna własność jak lokal mieszkalny lub jego części składowe albo pomieszczenia przynależne stanowi część wspólną ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. Przepisy prawa zakazują korzystania z rzeczy w sposób, który utrudnia korzystanie z części wspólnej przez innych współwłaścicieli oraz jest niezgodne z jej również serwis: NajemKto podejmie interwencję Z Ustawy o własności lokali jasno wynika, że w przypadku wystąpienia sporu o korzystanie z części wspólnej, interwencję powinien podjąć zarząd jako reprezentant wspólnoty w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami jako dysponent nieruchomości wspólnej ma prawo do zapobiegania naruszeniom prawa do korzystania z części wspólnej. Istnieją zatem podstawy prawne do domagania się od właścicieli lokali, którzy zawłaszczają przestrzeń wspólną w sposób niezgodny z przepisami prawa, by zaprzestali naruszać interesy innych właścicieli lokali. Zarząd powinien pisemnie wezwać taką osobę do zaprzestania dokonywania nieprawidłowych czynności, a w razie braku reakcji - poinformować, że w określonym terminie zarząd sam doprowadzi do ich usunięcia lub w przypadku składowania przedmiotów prywatnych w części wspólnej w sposób utrudniający korzystanie z niej przez innych właścicieli zostaną one złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Zarząd może też zdecydować o przeniesieniu prywatnych przedmiotów do innej części nieruchomości wspólnej, w której będą mniej uciążliwe (np. na strych). Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach również serwis: NieruchomościKiedy pomoże sądKonflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie Art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Wspólnota lub pojedynczy właściciel lokalu jako powód, może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej prywatnymi przedmiotami, po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku czyli usunął sporne przedmioty. Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy

Opinia prawna dotycząca sposobu udzielania zgody na korzystanie z części wspólnych niniejszej opinii prawnej jest rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego:Wspólnota Mieszkaniowa otrzymała wniosek od właściciela chcącego uzyskać zgodę na zajęcie części powierzchni patio przy swoim balkonie na lekką konstrukcję w postaci podestu i schodów. Czy w związku z powyższym Wspólnota Mieszkaniowa może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych? Jeżeli tak, to w jaki sposób?Podstawa prawna Opinii– Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( 1994 nr 85 poz. 388)Analiza prawna – czym są części wspólne nieruchomości?Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pomieszczenia przynależne stanowią natomiast części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Pomieszczenia przynależne, jako części składowe lokalu mieszkalnego, dzielą los prawny samego lokalu, przez co nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. Oprócz pomieszczeń przynależnych, które służą zaspokajaniu innych potrzeb niż mieszkalne, poza lokalem mogą znajdować się także pomieszczenia służące zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli służą takim celom to, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 2 stanowią pomieszczenia pomocnicze mieszkaniowa i jej możliwości decyzyjneWspólnota mieszkaniowa nie ma kompetencji do wkraczania w sferę cudzej własności, a przez to nie może podejmować żadnych decyzji co do przeznaczenia czy sposobu korzystania z pomieszczeń, które nie stanowią nieruchomości wspólnej. Przedmiotem współwłasności są tylko te części nieruchomości i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Zważyć należy, że zgodnie z art. 12 ust 1 właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem oraz w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust 1 Właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w sposób określony w powołanych wyżej sytuacji gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. Taką formę korzystania winna regulować umowa na podstawie której określony zostanie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, a nie umowa najmu, istotą której jest korzystanie z cudzej rzeczy. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia r. (III CZP 59/07) orzekł, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych nieruchomości w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem z nie wymaga aby zgoda była wyrażona w określonej formie prawnej, zatem może zostać udzielona w trybie przewidzianym ustawą o własności lokali, czyli w drodze uchwały lub indywidualnego zbierania głosów. Uchwały (art. 23 ust 2 zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Natomiast należy pamiętać, że pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty powinno mieć taką samą formę jakiej prawo wymaga dla danej umowy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd, organ ten może przystąpić na mocy uchwały lub pisemnego zbierania głosów do umowy w imieniu wspólnoty bez osobnego też: Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi – Warszawa1. W myśl przepisów dotyczących prawa do własności lokali wspólnota mieszkaniowa w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości może wyrazić zgodę na korzystanie z części wspólnych, w tym wypadku na postawienie konstrukcji w postaci podestu i Zgoda powinna być wyrażona w formie Agata KamińskaRadca @

Aby połączyć 2 mieszkania w bloku musisz, uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni Kupiłeś 2 sąsiadujące mieszkania w bloku i planujesz je połączyć w jedno. Zanim zabierzesz się za wyburzanie ścian mieszkania, musisz podjąć pewne kroki formalne. Jednym z nich jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniamy ważne w tej kwestii przepisy. Zgoda wspólnoty mieszkaniowej konieczna Na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno, niezbędna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. I to niezależnie czy w naszym budynku funkcjonuje mała wspólnota (do 7 lokali) czy wspólnota duża (powyżej 7 lokali). Udzielenie zgody przez wspólnotę na połączenie 2 mieszkań w jedno stanowi czynność przekraczającą zakres tzw. zwykłego zarządu i wymagać będzie uprzedniego podjęcia uchwały. Wynika to z przepisów prawa (kodeks cywilny – w przypadku małej wspólnoty i wprost z ustawy o własności lokali – dla wspólnoty dużej). Ingerencja w części wspólne nieruchomości Nie ulega wątpliwości, że w sytuacji łączenia dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań dojdzie do ingerencji w część wspólną nieruchomości, a taka ingerencja zawsze wymaga zgody wspólnoty. Połączenie dwóch mieszkań w jedno wiązać się może przecież z np. wyburzeniem części ściany nośnej lub stropu, obciążeniem pionu wodnego, modyfikacją dachu, przebudową czy wykuciem dodatkowych drzwi wejściowych, zmiany w strukturze pionów wentylacyjnych, zmianą trasy obecnych instalacji, montażem dodatkowych urządzeń grzewczych) jak również w ostateczności może wpłynąć na zmianę posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Są to więc czynności które zasadniczo w większym lub mniejszym stopniu będą ingerowały w część wspólną, dlatego przed ich realizacją - będzie wymagana zgoda pozostałych właścicieli. Polecamy: Czy na połączenie 2 mieszkań potrzebne jest pozwolenie na budowę Zgoda wszystkich współwłaścicieli w przypadku małej wspólnoty Mała wspólnota działa na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, a dokładniej instytucji współwłasności. Kwestię rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zwykły zarząd reguluje art. 199 kodeksu cywilnego. Z treści tego przepisu wynika, że do udzielenia zgody na połączenie dwóch sąsiadujących mieszkań w jedno potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większość głosów w przypadku dużej wspólnoty W przypadku dużej wspólnoty zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który mówi wprost: połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Warto pamiętać, że w przypadku dużej wspólnoty - uchwały takie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ww. ustawy). Podobnie w przypadku spółdzielni Podobnie będzie w mieszkaniach spółdzielczych. Wszelkie zmiany budowlane powinny być poprzedzone uzyskaniem zgody spółdzielni, zwłaszcza jeśli chodzi o ingerencję w część wykraczającą poza nasz lokal. Co w sytuacji gdy wspólnota udzieli decyzji odmownej? Nie jesteś bez szans. Twoja pozycja jest nieco lepsza, gdy odmowną uchwałę podejmuje duża wspólnota. Zainteresowany podziałem - właściciel nieruchomości, gdy spotka się z odmową, może na podstawie artykułu 22 ust. 4 ustawy o własności lokali żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Trudniej będzie w przypadku odmowy w budynku gdzie funkcjonuje mała wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji braku zgody na połączenie dwóch mieszkań w jedno, współwłaściciele nieruchomości, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Podkreślić należy, że możliwość oddania sprawy do sądu pojawia się dopiero wtedy, gdy połączeniem dwóch mieszkań w jedno, będzie zainteresowany współwłaściciel (lub współwłaściciele) którego łączne udziały stanowią co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Księga wieczysta Założenie jednej księgi wieczystej dla nowego lokalu niejako przypieczętuje powstanie nieruchomości także w sensie prawnym. Do zniesienia odrębnej własności lokalu i ustanowieniu nowej odrębnej własności połączonego lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego (a więc wizyta u notariusza). Na spotkanie należy zabrać ze sobą zaświadczenie ze starostwa potwierdzające samodzielność połączonego lokalu oraz uchwałę wspólnoty o wyrażeniu zgody na dokonanie połączenia. Warto wspomnieć też, że obie dotychczasowe księgi wieczyste zostaną zamknięte. Do tego, ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości będą obciążały całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Przykładowo, jeśli przed podziałem tylko jedno mieszkanie obciążone była hipoteką, po założeniu nowej księgi wieczystej hipoteka obejmie całą nieruchomość (czyli obydwa mieszkania). Po złożeniu wniosku w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) zawierającym żądanie założenia nowej i zamknięcia dotychczasowych ksiąg wieczystych, powstanie jedna, wspólna księga wieczysta. Oczywiście wniosek ten może w naszym imieniu złożyć notariusz.

Witam wszystkich Przymierzam się do kupna mieszkania i znalazłem już nawet lokal, którym jestem zainteresowany. Jest to mieszkanie w starym budynku, niestety mocno nieustawne. Tu oczywiście do akcji wkracza moja żona, która intensywnie planuje gniazdo. By je dostosować do naszych potrzeb chcielibyśmy: a) przenieść kuchnię do pokoju (w którym nie ma pionów), b) zlikwidować fragment ściany nośnej w mieszkaniu. Zmiany są dla nas na tyle ważne, że chcę to wyjaśnić przed zakupem. Napisałem do firmy, która zarządza nieruchomością (rozumiem, że została wybrana przez zarząd wspólnoty i w jej imieniu administruje budynkiem?), że chcę wprowadzić zmiany j/w i oczywiście będzie projekt i insp. budowlany etc. Właściciel owej firmy powiedział mi, że należy przyjąć, że WM nie zgodzi się na zmiany, o które pytam, nawet jeśli będę miał ekspertyzy "budowlańca". Powiedział, że pewność swą opiera na doświadczeniu, bo kiedyś ktoś chciał zrobić coś podobnego i rozmawiał już nawet z Zarządem WM w tej sprawie i Panie powiedziały "nie". Sprawa wówczas się rozeszła. Po rozmowie z panem zarządcą zadzwoniłem do pani agentki nieruchomości, chcąc poprosić o czas na wyjaśnienie tej sprawy. Pani agentka, z racji doświadczenia w branży, powiedziała, że nie jest mi potrzebna ZGODA WM, a jedynie projekt i akceptacja projektu przez Wydział Architektury Urzędu Gminy. Jutro będę dzwonił do Urzędu, żeby to wyjaśniać. Tutaj mam pytanie: kto ma rację? 1. Czy mogę, po opracowaniu projektu budowlanego, po złożeniu zgłoszenia (uzyskaniu pozwolenia na przebudowę?) i wreszcie po poinformowaniu WM, przystąpić do przebudowy? Rozumiem, że WM odpowiada za części wspólne w nieruchomości (ściana konstrukcyjna), ale z drugiej strony to eksperci budowlani, projektanci i konstruktorzy, posiadają odpowiednią wiedzę, w oparciu o którą mogą powiedzieć czy przebudowa jest możliwa i bezpieczna, a nie Zarząd WM/Zarządca. Jeśli jest bezpieczna, będzie sfinansowana przez lokatora, to czemu Wspólnota mogłaby chcieć nie dopuścić do przeprowadzenia takich prac? 2. Kiedy w ogóle Wspólnota Mieszkaniowa może blokować prace remontowe/modernizacyjne? 3. Czy przeniesienie kuchni może być kłopotliwe z formalnego punktu widzenia (czyt. czy ktoś może to formalnie zablokować)? Zaznaczę, że wodę będę brał z istniejącego pionu, z którego woda jest brana obecnie. Odpływ do kanalizacji z kuchni będzie podłączony do pionu kanalizacyjnego, do którego i teraz jest podłączona kuchnia. Instalacji centralnego ogrzewania nie dotykam. Wentylację doprowadzę do tego samego pionu wentylacyjnego, do którego kuchnia jest podłączona teraz. Być może będę musiał jedynie zainstalować mały wentylator. Generalnie wszystko przeliczone, na wszystko papiery, żadnej partyzantki. Naprawdę chcę to zrobić dobrze. Dziękuję za odpowiedzi i pomoc Artur

Budynki mieszkalne Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody? Indywidualne porady prawne Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-12-10 • Aktualizacja: 2022-05-25 Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście. Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej. Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego ( Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody. Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zobacz też: Wymiana rur gazowych Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Indywidualne porady prawne

Kupiłeś własnościowe mieszkanie w bloku i myślisz, że od teraz samodzielnie będziesz mógł decydować o losie swojego mieszkania i związanych z nim części wspólnych? Niestety jesteś w błędzie, gdyż wraz z innymi użytkownikami budynku tworzysz z mocy prawa wspólnotę wspólna to w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zatem do części wspólnych nieruchomości zaliczyć można ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy reguły częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany do tego zarządca. Decyzje w przedmiocie przebudowy niektórych elementów, modernizacji czy remontów podejmowane są w drodze uchwały, która z kolei poddawana jest pod głosowanie członków wspólnoty na zebraniu. Ich finansowanie możliwe jest z funduszu remontowego bądź np. poprzez zaciągnięcie przez wspólnotę żądanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Co więcej, należy pamiętać, że w sytuacji, gdy właściciel mieszkania chciałby zabudować część wspólną nieruchomości, np. pion wody ciepłej, musi w pierwszej kolejności uzyskać zgodę wspólnoty należy zwrócić uwagę, iż ustawowa definicja nieruchomości wspólnej nie reguluje kwestii finansowania napraw czy usuwania awarii części wspólnych. Wobec tego, mając na uwadze, że wspólnotę tworzą obcy dla siebie ludzie, których cele i interesy nie zawsze są zbieżne – a stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów – tę kwestię należy uregulować w drodze uchwały również pamiętać, że właścicielowi przysługuje prawo zaskarżenia niekorzystnej dla niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokalu albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Pozew o uchylenie uchwały należy złożyć w ciągu 6 tygodniu od jej podjęcia albo od dnia powiadomienia o jej radcowski Vanessa Kreft Okręgowa Izba Radców Prawnych w GdańskuŹródła: – Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( z 2018 r. poz. 716

Myślę, że jest światełko w tunelu. 7 października rząd przyjął projekt ustawy nowelizującej ustawę o elektromobilności. Wklejam kluczowe artykuły dodawane do ustawy (jeszcze nie przeszło przez Sejm, ale ostatnio to formalność ). Znowelizowane zapisy ułatwią uzyskiwanie zgód we wspólnotach. Art. 12b. 1. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej „wnioskodawcą”. 2. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. 3. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się: 1) oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu; 2) oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu; 3) zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu; 4) zgodę, o której mowa w ust. 11 – w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanej do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków. 4. W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku podmiot, o którym mowa w ust. 1, zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania, zwanej dalej „ekspertyzą”, i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy. 5. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, rozpatruje wniosek w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 6. Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takim przypadku przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń. 7. W przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w ust. 5. 8. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku gdy: 1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa lub 2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub 3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3; 4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1. 9. W przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej lub wykonaniu nowej lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie, jeżeli wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych czynności. 10. Jeżeli na stanowisku postojowym, do którego prawo do wyłącznego użytku posiada wnioskodawca, został zainstalowany punkt ładowania, operator systemu dystrybucyjnego elektroenergetycznego instaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania, po uprzednim podpisaniu umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. 11. W przypadku budynku będącego zabytkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanego do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, instalacja punktu ładowania wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzielonej w drodze decyzji. 12. Przepisy ust. 1–11 stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowej w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 2 i art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2021 r. poz. 1208), oraz do spółdzielni mieszkaniowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie występują lokale stanowiące własność podmiotów innych niż spółdzielnia mieszkaniowa. Art. 12c. 1. Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem, o którym mowa w art. 12b ust. 1, oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku lub do niego przylegających pod względem dopuszczalności przyłączenia do tej instalacji punktu ładowania objętego tym wnioskiem oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem. 2. W przypadku gdy wnioski złożyło kilku wnioskodawców, można sporządzić jedną ekspertyzę dotyczącą wszystkich lub wybranych punktów ładowania objętych tymi wnioskami. 3. Ekspertyzę sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń. 4. W przypadku gdy jest to niezbędne do sporządzenia ekspertyzy, osobie, która ją sporządza, udostępnia się wyniki okresowego badania instalacji elektrycznej, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( z 2020 r. poz. 1333, z późn. oraz dokumentację projektową obiektu budowlanego. 5. Ekspertyza określa w szczególności: 1) moc przyłączeniową budynku, która może zostać wykorzystana na potrzeby funkcjonowania punktu ładowania; 2) punkty w instalacji elektrycznej, w których przyłączenie punktu ładowania jest dopuszczalne, oraz parametry tego punktu, w tym maksymalną moc punktu ładowania, który może być przyłączony do instalacji elektrycznej; 3) rozwiązania budowlane oraz techniczno-instalacyjne, jakie powinny być przyjęte przy instalacji punktu ładowania, w tym wymagania dotyczące wyrobów zastosowanych do instalacji tego punktu; 4) warunki niezbędne do bezpiecznej eksploatacji punktu ładowania; 5) wymagania, jakie powinny być spełnione w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w związku z zainstalowaniem punktu ładowania. 6. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca.;

[i][b]Jestem właścicielem nowego mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Chcę wymienić drzwi wejściowe na atestowane antywłamaniowe Gerdy, których montaż wykona autoryzowany sprzedawca i montażysta. Drzwi zamontowane przez dewelopera, są w brązowej tonacji, tak jak część wystroju klatki schodowej – drzwiczki do szafek z licznikami, „ramki” dookoła drzwi. Czy do wymiany drzwi wejściowych we własnym mieszkaniu wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Czy jest konkretny zapis w ustawie o własności lokali, który mówi, że ja, jako właściciel, mogę dysponować rodzajem drzwi wejściowych, a zgoda wspólnoty nie jest wymagana? Drzwi wejściowe, według rzutu mieszkania nie są osadzone w ścianie nośnej.[/b][/i] [b]- W [link= o własności lokali[/link] oczywiście nie ma precyzyjnych regulacji na temat wszystkich potencjalnie spornych kwestii na linii właściciel-wspólnota. Również [link= cywilny[/link], do którego ustawa odsyła, nie byłby w stanie pomieścić takich regulacji. Zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 uwl częścią wspólną nieruchomości jest to, co nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Drzwi wejściowe do jednego z lokali same w sobie służą do użytku właściciela tego lokalu. Z tego punktu widzenia nie stanowią nieruchomości wspólnej. Ponieważ i ustawa i kodeks bardzo ogólnie określają przedmiot współwłasności nieruchomości, to wiele wspólnot samodzielnie określa granice nieruchomości wspólnej. Przepisy tego nie zabraniają, a cel jest słuszny: uniknięcie w przyszłości konfliktów między interesem wspólnoty a interesem pojedynczego jej członka, czyli właściciela mieszkania. [b]Wspólnota może więc zastrzec w umowie lub w uchwale, że np. wygląd drzwi albo ich wielkość są elementem nieruchomości wspólnej i nie mogą być zmieniane bez zgody wspólnoty.[/b] Chodzi bowiem o estetykę klatki schodowej, która częścią nieruchomości wspólnej niewątpliwie jest. Jej estetyczny wygląd, na który składa się jednolity wzór i kolor drzwi wejściowych do lokali, może być dla wspólnoty wartością decydującą również o wartości poszczególnych lokali. W sytuacji, gdy wspólnota włączyła wygląd drzwi do nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu powinien skonsultować zamiar ich wymiany z sąsiadami, czyli innymi członkami wspólnoty i uzyskać ich zgodę w formie uchwały. Czytelnik powinien więc dowiedzieć się, czy we wspólnocie obowiązuje uchwała o granicach nieruchomości wspólnej i co z niej wynika. Zarząd lub zarządca ma obowiązek zapewnić mu wgląd w stosowne dokumenty. Taką uchwałę można zaskarżyć, ale jest na to tylko 6 tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 uwl). Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Jeśli zamiast uchwały obowiązuje umowa, to czytelnik jako członek wspólnoty musiał ją podpisywać, a zatem powinien znać jej postanowienia i zdawać sobie sprawę z jej skutków.

W obrocie gospodarczym właściciele nieruchomości mogą być zainteresowani nie tylko nabywaniem i pozyskiwaniem dla siebie nieruchomości, ale także ich zbywaniem w całości czy też w części. Część nieruchomości może być bowiem przez właściciela po prostu niewykorzystywana, może być zbędna z punktu widzenia wykonywania prawa własności. Generalnie można powiedzieć, iż większa nieruchomość to większe koszty (np. podatki od nieruchomości). Jeśli zatem właściciel z części należącej do niego nieruchomości po prostu nie korzysta lub względy ekonomiczne skłaniają go do minimalizacji obciążeń, związanych z posiadaną nieruchomością, to powinien on rozważyć podjęcie działań zmierzających do zbycia części nieruchomości. Poniżej omówione zostaną najważniejsze aspekty i regulacje prawne, związane z możliwością wydzielenia części nieruchomości oraz jej sprzedaży, z uwzględnieniem specyficznej grupy właścicieli, którą stanowią wspólnoty mieszkaniowe. §1. Podstawa prawna podziału nieruchomości we wspólnocie Podjęcie decyzji o podziale nieruchomości i późniejszej sprzedaży jej części to pierwszy z etapów omawianego procesu. Sprawa jest dość prosta i oczywista jeśli mamy do czynienia z pojedynczą osobą fizyczną czy osobą prawną. Nieco bardziej złożona jest prawna problematyka tego zagadnienia w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Właścicielowi lokalu przysługuje związany z jego prawem własności lokalu udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Powstała w ten sposób współwłasność ma charakter współwłasności przymusowej – współwłaściciele, w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej zwaną także „UWL”), nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Powstaje zatem pytanie o dopuszczalność podziału nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy. Wyjątek od wspomnianej powyżej zasady, wyrażonej w art. 3 ust. 1 UWL, został wprowadzony przez ustawodawcę w art. 5 tejże ustawy. Przepis ten zezwala na podział nieruchomości wspólnej, na której znajduje się budynek, pod dwoma warunkami. Po pierwsze powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem musi być większa niż powierzchnia działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, po drugie zaś powierzchnia ta przewyższać musi powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku. W praktyce można więc powiedzieć, iż sprzedaży nie może podlegać ta część nieruchomości, która służy prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynku. Do przeprowadzenia omawianego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. §2. Etap decyzyjny Jak wiadomo, wspólnoty możemy podzielić na dwie grupy: wspólnoty, w których lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (tzw. duże wspólnoty) oraz te, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. małe wspólnoty). W myśl art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali bądź Kodeksu cywilnego. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych decyzja o podziale nieruchomości jest ustawowo przypisana do kategorii czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 22 pkt 6 UWL). Zarząd wspólnoty dla przeprowadzenia podziału nieruchomości potrzebuje zatem zgody właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale. Decyzja właścicieli zapada większością głosów, liczoną według przysługujących im udziałów. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych również należy przyjąć, iż czynność tego rodzaju jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem do jej dokonania niezbędna jest, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgoda wszystkich współwłaścicieli. §3. Podział geodezyjny Kolejnym z etapów jest podział geodezyjny nieruchomości. Jego celem jest ewidencyjne wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości co najmniej dwóch nowych działek. Podział ten nie prowadzi do zmiany właściciela czy użytkownika wieczystego gruntu – prawa te z chwilą podziału pozostają po stronie dotychczasowych podmiotów. Podział geodezyjny regulowany jest przepisami ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Przeprowadzany jest przez uprawnionego geodetę. Polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej. Jak już zostało wspomniane powyżej, ustawa o własności lokali stanowi, iż podział nieruchomości odbywa się przy zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestie te unormowane zostały w art. 95 i nast. tejże ustawy. Generalnie można wyróżnić dwa tryby postępowania podziałowego, których zastosowanie uzależnione jest od charakteru gruntu. Nieco inaczej przebiega bowiem procedura i inne są uwarunkowania podziału nieruchomości gruntów zurbanizowanych oraz gruntów rolnych i leśnych. Postępowanie podziałowe dokonywane jest w jednym z dwóch trybów: administracyjnym lub sądowym. Tryb administracyjny można podzielić na kilka etapów. Na początku sporządzany jest na odpowiednich podkładach mapowych wstępny plan podziału, zawierający stosowne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne. Następnie składa się do wójta, burmistrza czy też prezydenta miasta wniosek wraz z takimi załącznikami jak: dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej, wstępny plan podziału. Kompletny wniosek stanowi podstawę do wydania przez organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) opinii na temat wstępnego projektu podziału. Decyzja wójta co do zgodności z miejscowym planem wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Pozytywna opinia wójta stanowi podstawę do opracowania projektu podziału w formie operatu, który przygotowywany jest przez uprawnionego geodetę. Geodeta następnie dokonuje okazania granic stronom postępowania podziałowego. w kolejnym etapie przygotowywany jest ostateczny projekt podziału, przekazywany wraz z operatem do ośrodka dokumentacji. Po tych czynnościach wójt wydaje decyzję administracyjną, zatwierdzając zaproponowany podział nieruchomości. Decyzja ta jest podstawą do ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Na koniec postępowania podziałowego, po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, dokonuje się wyznaczenia w terenie nowych granic (wytyczenie nowych punktów granicznych i ich stabilizacja). Czynność tą ujmuje się w protokole. Prace finalizowane są operatem geodezyjnym, przyjmowanym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Po zakończeniu całej procedury geodeta przekazuje właścicielowi dokumentację, niezbędną do dokonania zmian w księgach wieczystych – odłączenia od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założenia dla nich odrębnej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje Sąd, prowadzący księgę wieczystą dla dotychczasowej nieruchomości, na wniosek właściciela gruntu. §4. Sprzedaż nieruchomości Po dokonanym podziale i wyodrębnieniu nowej nieruchomości możliwe jest jej zbycie czy też wydzierżawienie na rzecz zainteresowanego podmiotu. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, formę aktu notarialnego. Ponieważ współwłasność nieruchomości przysługuje wszystkim właścicielom lokali, wszyscy oni powinni być stroną planowanej umowy sprzedaży, przenosząc na zainteresowany podmiot przysługujące im udziały we współwłasności. Z praktycznego punktu widzenia udział wszystkich właścicieli w jednym czasie – przy podpisywaniu aktu notarialnego może okazać się utrudniony, niemniej zawsze istnieje możliwość udzielenia stosownego pełnomocnictwa np. zarządowi wspólnoty. §5. Podatki i inne obciążenia Należy mieć na uwadze, iż podział nieruchomości poza możliwymi przysporzeniami po stronie właściciela, wspólnoty (np. z tytułu wydzierżawienia czy sprzedaży nowej działki w całości czy też części) może wiązać się również z pewnymi obciążeniami i kosztami. Pierwsza kwestia to możliwość nałożenia na właściciela tzw. opłaty adiacenckiej. Możliwość jej nałożenia wynika z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata ta stosowana jest w przypadku, gdy przeprowadzony na wniosek właściciela podział ewidencyjny nieruchomości prowadzi do wzrostu jej wartości. Wysokość opłaty adiacenckiej ustala gmina w drodze uchwały, nie może ona przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Oszacowania wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale dokonuje powołany przez organ rzeczoznawca. Druga sprawa, chyba bardziej oczywista, to konieczność opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów właściciela podzielonej nieruchomości, uzyskanych z tytułu sprzedaży nowopowstałej działki. Abstrahując jednak od jakże nieuniknionych opłat i podatków, pozostaje mieć nadzieję, iż opisana powyżej procedura podziału nieruchomości okaże się choć odrobinę pomocna dla właścicieli, wspólnot czy zarządzających nieruchomościami i pozwoli na optymalizację sposobów korzystania z gruntu.

Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Stan faktyczny: Chodzi o wyrażenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na zamontowanie dodatkowego urządzenia agregatu na częściach wspólnych na potrzeby lokalu użytkowego. Zapytanie takie już wysłałam do Zarządcy nieruchomości zaś już otrzymałam informację, że parę osób nie wyrazi takiej zgody ( nie bo nie) i temat będzie omawiany na najbliższym zebraniu wspólnoty. Akty prawne: 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) 1994 nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („Ustawa”) Na wstępie wskazuję na przepis Kodeksu cywilnego: art. 144 Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może poobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. A więc, właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym części przynależnych. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tak więc wszelkie zakłócenia (immisje), które mają negatywny wpływ „ponad przeciętną miarę” na korzystanie ze swych nieruchomości przez sąsiadów powinny być wyeliminowane. Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną należy wskazać na przepisy zarówno Ustawy i Kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 Ustawy). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (art. 12 ust. 1 Ustawy). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeks cywilny). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Sąd Apelacyjny we Wrocławiu: „Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna.” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08). Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Proszę zauważyć, że ingerencja sądu dotycząca zwykłego zarządu może mieć miejsce w sytuacjach konfliktowych, jeżeli zachodzi jedna z następujących przyczyn: współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość. Zapewnienie ochrony mniejszości w formie żądania rozstrzygnięcia sądowego przyznaje sąd współwłaścicielowi (współwłaścicielom), który był przeciwny dokonaniu czynności. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności. Zarządcą ustanowionym przez sąd na podstawie art. 203 może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków (por. wyrok SN z 26 kwietnia 1966 r., I CR 312/63, LexisNexis nr 314779, OSNCP 1966, nr 12, poz. 221). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”. Tak więc w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. Jak już wspomniałem, jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego (art. 203 i art. 611 Reasumując – brak zgody wszystkich właścicieli lokali na określoną czynność przekraczającą zwykły zarząd upoważnia większość, obliczoną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na jej dokonanie. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, LexPolonica nr 296417, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213), sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie wydane na podstawie art. 199 – w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też uzasadnienie uchwały SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, LexPolonica nr 302034, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29 oraz uchwały składu siedmiu sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać się Więcej

Մաσистω ճохрխ	Оፐик ዔፉγел
Крωзεնа ጭዟυስ	Еպըкрըው пр
Ւωдуժ а	Фыվаη уጄупр ቩሶу
Ձуգէмևκаቃ с упጂба	Момуц ጅаգуծላ ηуτеτቦчуме
Ւοሲ υстուջիሄ е	ዉедра осл խтոснехек
Оյэх е	Чуሷኔнапрըշ իղицегο